Perspectivas favorables de la hotelería en la región

La crisis afecta la demanda y tasas de ocupación, pero la expectativa de mejora de los resultados en el mediano plazo despierta el interés de inversores nacionales e internacionales por la región.

La inestabilidad económica en Sudamérica impactó sobre el desempeño hotelero en la región. Sin embargo, un análisis más profundo contrarresta el panorama de incertidumbre en el sector y revela oportunidades de inversión. Es lo que muestra el Panorama, divulgado por HVS/HotelInvest en asociación con STR, que analiza datos de desempeño de 76.296 habitaciones en cinco países de Sudamérica.

“El histórico de crecimiento económico de la mayor parte de los países analizados continúa captando la atención de inversores que buscan oportunidades en mercados en desarrollo. La desvalorización de las monedas locales en relación al dólar, en especial, hace que los activos en Sudamérica resulten más accesibles para los inversores. Otro efecto del aumento del dólar ha sido el crecimiento de la demanda de placer en diversos destinos”, comenta Fernanda L’Hopital, Directora Asociada de HVS South America.

“En general, las perspectivas del sector hotelero en Sudamérica son positivas. La región está barata para inversores internacionales y nuevas alternativas de funding para el desarrollo de hoteles están siendo estructuradas. La venida de inversores más calificados para la región comienza a ser más probable”, afirma Diogo Canteras, Director de HVS South America y Socio-Director de HotelInvest.

La desvalorización de las monedas locales favorece la compra de activos hoteleros en Sudamérica. Adicionalmente, las políticas macroeconómicas sensatas en países como Chile, Perú y Colombia permiten el desarrollo de nuevos procesos productivos y el crecimiento de las exportaciones, con posible impacto positivo para el sector hotelero. En Argentina, la elección de Mauricio Macri indica un cambio de postura económica que debe traer resultados positivos ya en 2016 e iniciar un proceso de evaluación de nuevos proyectos en el mediano plazo.

En Brasil, el escenario es aún incierto y la hotelería enfrenta un momento desafiante. En 2015, todas las capitales sufrieron con la caída de la demanda corporativa y de eventos, lo que resultó en una caída de las tasas de ocupación y reducción de la tarifa promedio diaria. El factor Copa del Mundo en 2014 también influyó en la caída de tarifas.

Los hoteles de Río de Janeiro están siendo muy afectados por la crisis en la cadena de petróleo y gas, pero deben presentar resultados positivos durante los Juegos Olímpicos de 2016.

El sector hotelero en San Pablo y Curitiba mantuvo los valores de tarifas prácticamente estables. Eso se debe, principalmente, a la ausencia de sobreoferta, dado que ningún emprendimiento fue inaugurado en la capital paulista y fue abierto apenas un nuevo emprendimiento en Curitiba.

“Con la regulación del mercado de condo-hoteles, uno de los mayores riesgos del sector fue mitigado: el de sobreoferta. La compra de activos hoteleros y la conversión de hoteles independientes pasaron a ser alternativas para el crecimiento de las redes hoteleras. Es preciso estar atento a las oportunidades”, explica Cristiano Vasques, Managing Director de HVS South America y Socio-Diretor de HotelInvest.

Debajo se presentan las perspectivas individuales para el sector hotelero en cada ciudad analizada en el panorama.

ARGENTINA (BUENOS AIRES)
Luego de varios años de inestabilidad económica, la elección del presidente Mauricio Macri fue bien vista por el mercado y trae perspectivas positivas para la reanudación del desarrollo hotelero en la Argentina en el mediano plazo. A pesar de la caída de 2,7% en la tasa de ocupación en 2015, el sector en Buenos Aires presentó aumento en el ingreso por habitación disponible (RevPAR) de 6,1% y en la tarifa promedio diaria (ADR) en 9%. El mercado argentino aún exige atención a causa de los ajustes y reformas necesarias en la economía, pero se espera que el año 2016 presente crecimiento de tarifa promedio diaria y ocupación.

CHILE (SANTIAGO)
Incluso con factores externos imposibilitando un mayor crecimiento, las perspectivas de la economía chilena son positivas. La atracción de inversiones externas, la realización de la Copa América y el mayor número de turistas extranjeros, impactaron positivamente la hotelería de Santiago. La perspectiva positiva de crecimiento de la economía abre nuevas posibilidades para los nuevos desarrollos y compra de activos.

COLOMBIA (BOGOTÁ)
La perspectiva en el mediano plazo es positiva para el sector hotelero en Bogotá. A pesar de una leve desaceleración de la economía, la desvalorización de la moneda local en relación al dólar ha beneficiado el turismo extranjero e impulsado el doméstico. Otro factor que afectará positivamente el desarrollo del sector es el término de la política de beneficios fiscales para la construcción de nuevos hoteles, lo que restringirá la nueva oferta futura en el mediano plazo. El proceso de pacificación de Colombia (en curso) beneficiará la imagen del país como destino internacional, atrayendo más turistas.

PERÚ (LIMA)
El crecimiento de la economía peruana en los últimos años ha generado una fuerte presión de demanda en los hoteles de Lima, favoreciendo a los indicadores de desempeño. La inauguración del Centro de Convenciones en la ciudad y el aumento del flujo de turistas extranjeros también son factores que favorecen al sector. En Lima, el sector presentó aumentos de 11% en la tarifa promedio y de 4,6% en el ingreso por habitación disponible (RevPAR). El crecimiento de la economía y del turismo corporativo en el país indica un escenario favorable para las inversiones, más allá de una posibilidad de aumento de rentabilidad del sector en el corto plazo.

RÍO DE JANEIRO
La demanda hotelera de Río de Janeiro está siendo afectada negativamente por la caída de los precios internacionales del petróleo y gas. Adicionalmente, hubo un aumento significativo de la oferta de habitaciones en la ciudad, especialmente en el Centro y en Barra de Tijuca, totalizando 4.277 nuevos cuartos en 2015. Eso hizo que la tasa de ocupación, la tarifa promedio diaria y, consecuentemente, el RevPAR cayeran. Río, sin embargo, continúa manteniendo el mayor ingreso por habitación disponible del país. Se espera que más hoteles sean inaugurados en 2016. La demanda generada por los Juegos Olímpicos ayudará al desempeño de los hoteles cariocas.

SAN PABLO
La ciudad presentó la menor caída de tarifa entre las capitales brasileras analizadas, resultado de la estabilidad de oferta. La capital paulista sufrió un impacto moderado a raíz de la caída de demanda corporativa y de eventos. Con la reanudación del crecimiento en el país, San Pablo será una de las ciudades con mejor perspectiva de desarrollo del sector en Brasil, pudiendo atraer inversiones extranjeras para la compra de activos y para el desarrollo de nuevos emprendimientos hoteleros.

CURITIBA
Curitiba se benefició de una leve caída en la oferta de habitaciones (debido a la salida de un hotel en operación), presentando la menor caída en la tasa de ocupación e ingreso por habitación disponible (RevPAR) dentro de las ciudades brasileras evaluadas.

SALVADOR
El cierre del Centro de Convenciones de Bahía (CBB) impactó el sector hotelero. La mayor competencia entre los hoteles llevó a una caída en los rendimientos, resultando en el cierre de algunos hoteles, dentro de ellos el Pestana Bahía y el Tulip Inn Centro de Convenciones. Con la recuperación de la economía, los hoteles que permanecieron abiertos se beneficiarán. La principal recomendación para el 2016 es enfocarse en la eficiencia operativa y mantener una operación compacta.

PORTO ALEGRE
La tarifa promedio de Puerto Alegre en 2014 tuvo un desempeño atípico, debido al impacto positivo de la Copa del Mundo. Sin embargo, en 2015, hubo una significativa renegociación de tarifas por parte de la demanda, lo que hizo que la tarifa promedio de la capital gaúcha retomara los niveles de 2013. Los hoteles inaugurados en 2014 tuvieron su primer año completo de operación el año pasado. Eso, sumado a la retracción de la demanda, llevó a una caída en la tasa de ocupación. El RevPAR presentado también se ubicó por debajo del año anterior. En el corto plazo, no se prevé la apertura de nuevos hoteles en la ciudad, con excepción del Intercity Duo. El gran desafío es mantener las tarifas en un nivel estable, pues la demanda aún puede presionar las diarias.

BELO HORIZONTE
El escenario del sector hotelero en Belo Horizonte es desafiante. El crecimiento de oferta (33,5% en la muestra analizada) viene causando un fuerte impacto negativo en el sector. La ciudad presentó la mayor caída de RevPAR (35,7%) dentro de las capitales analizadas. El desajuste entre oferta y demanda persistirá en el corto plazo. Hay espacio para evaluar reposicionamiento y compra de hoteles en operación.

Por Fernanda L’Hopital, HVS Consulting and Valuation Associate Director South America